Ai senti dell’articolo 13, comma 13-bis, D.L. 201/2011 (Imu) e dell’articolo 1, comma 688, L. 147/2013 (Tasi) le date di riferimento per gli adempimenti di versamento sono così individuate:
− entro il 16 giugno era dovuto il versamento in acconto, sulla base delle aliquote e delle detrazioni vigenti nel corso del periodo d’imposta precedente;
− entro il 16 dicembre i contribuenti dovranno invece provvedere al versamento a saldo. Il versamento della seconda rata è eseguito, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata, sulla base degli atti pubblicati sul sito internet del Mef alla data del 28 ottobre di ciascun anno di imposta.
Per eseguire il versamento dell’Imu e della Tasi è possibile utilizzare:
− gli appositi bollettini postali, oppure
− il modello F24 nella sezione “Imu e altre imposte locali”, ricordando che gli importi da indicare sul modello F24 devono essere arrotondati all’unità di euro e occorre verificare sul regolamento comunale quale sia la soglia per il minimo di versamento. Il modello F24, a differenza dei bollettini postali, offre la possibilità di utilizzare in compensazione eventuali crediti d’imposta vantati dal contribuente.
Per le diverse tipologie di immobili devono in via generale essere calcolati entrambi i tributi:
− ai fini Imu abitazioni principali e pertinenze, fabbricati assimilati, fabbricati rurali strumentali e immobili invenduti non locati sono esenti, mentre tale imposta è dovuta su tutti gli altri fabbricati, sui terreni agricoli e sulle aree edificabili;
− ai fini Tasi sono invece i terreni agricoli a essere esentati dal prelievo, mentre l’imposta è dovuta (in via generale) su tutti gli altri immobili a esclusione dell’abitazione principale (dal 2016). Questo significa che non su tutti gli immobili sono dovuti entrambi i tributi.
Per l’Imu sono presenti i seguenti vincoli:
− è prevista un’aliquota di base, fissata allo 0,76%, che i Comuni possono aumentare o ridurre sino a 0,3 punti percentuali (quindi il range dell’aliquota ordinaria sarà compreso tra 0,46 e 1,06%); − per l’abitazione principale (nelle poche situazioni in cui questa risulta imponibile, come nel caso di immobili di categoria A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze) può essere prevista un’aliquota pari allo 0,4%. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali (quindi il range dell’aliquota ordinaria sarà compreso tra 0,2 e 0,6%). Peraltro per l’abitazione principale è prevista anche l’applicazione della detrazione;
− i Comuni possono, inoltre, ridurre l’aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo 43, Tuir, ovvero nel caso di immobili posseduti da soggetti Ires, ovvero nel caso di immobili locati.
La determinazione dell’aliquota Tasi è più difficoltosa visto che sono presenti effetti incrociati tra le 2 imposte, da tenere in debita considerazione: l’aliquota effettivamente applicabile per la Tasi dipende da quella fissata per l’Imu. L’Ente può infatti determinare l’aliquota Tasi tenendo conto dei seguenti vincoli:
− per i fabbricati rurali a uso strumentale l’aliquota massima della Tasi non può comunque eccedere il limite dell’1 per mille, ossia l’aliquota base del tributo (tale limite non può in alcun caso essere incrementato dal Comune, nemmeno azionando la deroga dello 0,8 per mille di cui in seguito si dirà);
− per i fabbricati invenduti delle imprese di costruzione, destinati alla vendita e in ogni caso non locati, è prevista un’aliquota dell’1 per mille, che il Comune può elevare sino al 2,5 per mille, ovvero ridurre sino a zero;
− la somma delle aliquote della Tasi e dell’Imu, per ciascuna tipologia di immobile, non può essere in ogni caso superiore all’aliquota massima consentita dalla Legge statale per l’Imu al 31 dicembre 2013, quindi, si deve fare riferimento a un tetto fissato al 10,6 per mille per la generalità degli immobili, ovvero ad altre minori aliquote in relazione alle diverse tipologie (ossia il 6 per mille per le abitazioni principali, ove tale imposta sia dovuta, come nel caso dei fabbricati di lusso);
− per il 2014 e 2015 era stata introdotta la possibilità a favore dei Comuni di derogare a tale limite per un ammontare complessivamente non superiore allo 0,8 per mille. La circolare n. 2/DF/2014 fissava comunque delle specifiche regole che l’Ente doveva rispettare per l’applicazione di tale maggiorazione. La L. 208/2015 ha attribuito ai Comuni il potere di mantenere detta maggiorazione anche per il 2016, nella stessa misura applicata per l’anno 2015 e limitatamente agli immobili non esentati. La L. 208/2015 introduce anche una specifica riduzione a favore dei fabbricati dati in locazioni con contratti agevolati; sia ai fini Imu sia ai fini Tasi è prevista una riduzione al 75% (quindi lo sconto è pari al 25%) dell’aliquota stabilita per i fabbricati destinati a locazione con canone concordato.
Dal 2016 gli immobili destinati ad abitazione principale (purché di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9) divengono completamente esenti: già su tali immobili non era dovuta Imu, da quest’anno non sarà neppure dovuto il versamento dell’imposta sui servizi indivisibili. Un fabbricato, per qualificarsi abitazione principale, deve rispettare i seguenti requisiti:
− congiunto accatastamento: l’immobile deve essere iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Conseguentemente, il contribuente che deciderà di utilizzare, come unica abitazione, immobili che catastalmente sono separati, non potrà considerarli entrambi abitazione principale ma, al contrario, solo per uno potrà invocare le agevolazioni per abitazione principale, mentre l’altro dovrà scontare l’imposta sulla base dell’aliquota ordinaria stabilita dal Comune;
− dimora e residenza coincidenti: viene richiesto il duplice requisito della dimora abituale e della residenza anagrafica nell’immobile per il quale si invocano le agevolazioni. Può considerarsi abitazione principale solo l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Nel caso di più immobili appartenenti al nucleo familiare, ove marito e moglie presentano dimora e residenza difformi tra di loro, occorre prestare attenzione in quanto solo uno dei 2 può considerarsi Focus 18 La circolare tributaria n. 46 dell’1 dicembre 2016 abitazione principale: come precisato dalla circolare n. 3/DF/2012, tale previsione limita l’applicazione del vincolo al nucleo familiare nel solo caso di immobili ubicati nello stesso Comune, mentre se gli immobili sono ubicati sul territorio di diversi Comuni detta previsione non sarebbe operativa, con la conseguenza che ciascun coniuge per la verifica della spettanza delle agevolazioni dovrà valutare solo la propria posizione (controllando la coincidenza della propria dimora abituale e residenza).
Il trattamento previsto per l’abitazione principale è esteso alle relative pertinenze: ai fini Imu e Tasi sono tali esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate. La norma si riferisce anche alle pertinenze iscritte in catasto unitamente all’unità a uso abitativo: questo significa che nella verifica delle pertinenze occorre controllare che non ve ne sia qualcuna inglobata nell’abitazione principale, nel senso che abitazione e pertinenza risultano accatastate congiuntamente e sono rappresentate da un unico identificativo catastale e un’unica rendita, perché in tal caso occorre ridurre il numero di pertinenze “esterne” agevolabili. Va quindi gestito con attenzione il caso del contribuente che possiede più pertinenze, perché alcune di queste potrebbero richiedere il versamento dell’imposta.
Gli immobili locati
Quando il possessore dell’immobile differisce dall’utilizzatore (si pensi all’immobile locato o dato in comodato) le regole tra Imu e Tasi divergono: mentre l’Imu è sempre dovuta dal possessore dell’immobile (ossia il titolare di un diritto reale, quale il proprietario, l’usufruttuario, etc., ma anche l’utilizzatore quando è in corso un contratto di leasing), la Tasi viene suddivisa tra possessore e detentore. La norma però non fissa una proporzione costante di ripartizione del carico impositivo, ma lascia al singolo Ente la scelta di come suddividere tra i 2 soggetti il prelievo:
− l’occupante è chiamato a versare la Tasi in una misura compresa fra il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo della Tasi, mentre la restante parte (di conseguenza una somma compresa tra il 90% e il 70% della Tasi complessivamente dovuta) è corrisposta dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare. Non pare che il Comune possa azzerare la quota a carico dell’utilizzatore, se non azzerando alla radice l’imposta sugli immobili locati (quindi esonerando anche il proprietario): proprio per tale motivo, molti Comuni hanno preferito spingere al massimo le aliquote Imu e azzerare le aliquote Tasi. In questo modo, per tali immobili, non è dovuta Tasi, di conseguenza vengono eliminati gli oneri a carico degli inquilini (aggravando però il carico sui proprietari). Nel caso in cui nella delibera approvata dal Comune dovesse essere assente la percentuale di ripartizione applicabile a carico del detentore, questa va intesta al livello minimo: al verificarsi di tale eventualità, la Tasi dovrà essere corrisposta per il 10% a opera del detentore e, per il rimanente 90%, se ne dovrà occupare il possessore. Fa eccezione alla regola in commento riguardante la ripartizione dell’onere di versamento tra possessore e detentore, il caso di locazione per breve periodo: il comma 673, L. 147/2013 prevede infatti che, in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. In tema di debenza del nuovo tributo occorre ricordare che:
− in caso di pluralità di possessori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria;
− analogamente, se vi sono una pluralità di detentori, anche tra questi vi è solidarietà (ad esempio marito e moglie che utilizzando un immobile in forza di un contratto di locazione, dove sono entrambi cointestatari);
− qualora l’unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare (quindi nel caso di comodato o nel caso di locazione dell’immobile), situazioni in cui vi è un detentore diverso dal possessore, ciascuno di questi soggetti è tenuto a versare una quota del tributo, visto che ciascuno di questi risulta titolare di un’autonoma obbligazione tributaria.
Se l’inquilino non paga, tale imposta non può essere chiesta al proprietario (e viceversa). Occorre evidenziare come anche su tale previsione sia intervenuta la L. 208/15, stabilendo che dal 2016 l’esenzione per abitazione principale opera anche per il detentore: se l’immobile viene utilizzato dall’inquilino quale abitazione principale, questo non dovrà versare Tasi perché risulta esente da imposta. Il proprietario dovrà versare regolarmente la propria quota di tributo.
